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《上饶市农村村民住房建设管理条例（征求意见稿）》征求意见公告
为推进秀美乡村建设，促进城乡统筹发展，进一步加强我市农村村民住宅建设管理，我市制定了《上饶市农村村民住房建设管理条例（征求意见稿）》，现征求公众意见。如您有意见建议，请于2017年6月7日下午三点前告知我们。
联系人：杨梅 电话：15807936349
附件：上饶市农村村民住房建设管理条例（征求意见稿）
条例起草工作领导小组
2017年6月1日
上饶市农村村民住房建设管理条例
（讨论稿）
第一章 总 则
第一条 （目的和依据） 为加强对本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住房建设合理、节约、集约用地，推进秀美乡村建设，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《江西省城乡规划条例》、等有关法律、法规，结合我市实际，制定本条例。
第二条（适用范围） 本市行政区域范围内乡（镇）、村的农民集体土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房及其管理，适用本条例。
第三条 （相关用语含义）本条例中农村村民是指具有本市常住户口的农村集体经济组织成员；户是指符合宅基地申请条件，具有本市农村集体经济组织常住户口且享有法定权利和义务、享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。
第四条（管理部门职责）
市国土局是本市农村村民住房建设用地的主管部门；县级国土部门负责本辖区内农村村民住房建设的用地管理，乡（镇）土地管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。
市规划局是本市农村村民住房建设规划的主管部门；县级规划部门负责本辖区内农村村民住房建设的规划管理，乡（镇）村镇规划管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。
市建设局是本市村民村民住房建设的建筑活动主管部门；县级建设管理部门负责本辖区内农村村民住房建设的建筑活动监督管理。
属地公安部门负责户籍、人口、分户立户的审核审批等管理工作。
财政、监察、城乡管理、房管、农业、林业、水利、交通运输、公路、供电等部门（单位），按照各自职责，配合做好农村村民住房建设管理工作。
第五条（县、乡职责） 县级人民政府和乡（镇）人民政府负责本辖区内农村村民住房建设的管理。
各乡（镇）须设立农村村民住房建设管理办公室，并成立村民住房建设综合执法队伍，具体负责本辖区内村民住房建设的受理、报建、巡查、监督等日常管理工作。
第六条（基本原则） 农村村民住房建设，应当符合城乡规划和乡（镇）土地利用总体规划。按照规划引领、合理布局，保护耕地、节约集约，一户一宅、统一风格、彰显特色的原则，坚持政府主导，部门协同，保障农村村民住房建设依法有序进行。
鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚，有条件的地区，集中建设住宅小区。
第七条 （乡镇规划编制）乡（镇）人民政府须组织编制和完善乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）总体规划、控制性详细规划、村庄规划，并依法逐级报批。规划应从实际出发，体现当地农村特色，规划一经审批必须依法严格执行。编制乡镇规划所需经费应纳入县、乡（镇）年度工作经费预算。
历史文化名村、传统古村落、风景名胜区应严格按照《文物保护法》、《历史文化名城名镇名村保护条例》、《江西省风景名胜区管理办法》等要求科学编制保护规划，并按照“统一规划、统一设计、统一基础设施、统一报批”的原则，合理划定村民住房建设新区或村民住房建设集中安置点，引导符合建房条件的村民在新区建房。
对已设立新区的，不得在新区及安置点以外的区域受理村民住房建设新增建设用地审批。新区及安置点的土地承包经营权，由所属乡（镇）或行政村负责调整或补偿。
第八条 （规划许可和用地批准制度）严格执行乡村规划许可和建设用地批准制度。全市农村村民住房建设必须依法办理乡村建设规划许可证和建设用地批准书，并严格按乡村建设规划许可证及用地批准书批准的内容进行建设。
乡村建设规划许可证和建设用地批准书应当明确建房的地点、四至范围、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、层数等要求。
第九条 （宅基地退出制度）建立宅基地退出制度，鼓励农村村民进城、镇购房入住，对退出的原有宅基地可在村内调剂使用。
第十条 （用地计划） 县级国土部门要加大对村民住房建设用地指标的保障力度，按每年不低于年度用地计划指标的8%用于保障村民住房建设需求。各乡（镇）村民住房建设新增用地指标由县级政府按年度计划统一分配。
第二章 建房条件和建设标准
第十一条(建房申请条件)农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，以户为单位申请住宅建设：
（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于当地标准的；
（二）因兄弟姐妹或子女结婚等原因确需分户，经公安部门核发了户籍的；
（三）外来人口落户，经公安部门核发了户籍，成为本集体经济组织成员，并享受了本集体经济组织成员的权利，履行了本集体经济组织成员的义务的；
（四）实施城乡规划，原住宅因国家建设项目征收或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设占用，以及发生或者防御自然灾害，需要搬迁安置的；向中心村、集镇或者农村村民集中建房点集聚的；
（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
（六）法律法规规定的其他情形。
原有房屋因规划、古建筑保护等原因无法拆建的，经相关部门认定，由建房申请户与村集体经济组织签订协议，将原有宅基地退回集体经济组织，同时明确原有宅基地上房屋的权属。
村民具体分户条件由村民理事会或村委会集体讨论决定，经乡（镇）政府协同相关部门审核后公示认定。
第十二条 （不予批准情况） 有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：
（一）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用，再申请宅基地建房的；
（二）以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户条件的；
（三）子女已申请建房，父母单独立户申请建房的；
（四）一户一子（女）有一处以上（含一处）宅基地的；
（五）申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；
（六）已列入规划改造、征迁范围的；
（七）其他不符合申请建房条件的。
第十三条 （建设规模限定）严格控制农村建房用地及建设标准。占用宅基地和村内空闲地建房的，每户用地面积不得超过
严格限定农村村民住房建设规模。建筑占地面积不得超过
严禁在耕地上独栋设置或大面积山体开挖等影响自然环境以及在地质灾害区、高压走廊范围内建设等影响建房安全的建设行为。
第十四条 （建筑风格指引）全市农村村民住房建设风格应充分挖掘、彰显本市乡村民居特色风貌，严格按融入赣东北民居特色的徽派建筑（改良徽派）风格进行建设。县级城乡规划部门无偿为建房户提供徽派外观设计图纸。
第十五条（规范农村新区管理） 规范农村新区管理，县级人民政府应结合当地实际制定具体实施管理办法。
第三章 管理和实施
第十六条 （审批管理原则） 村民住房建设审批管理实行“四公开、四到场、一公示”制度。即公开宅基地审批程序、公开申请建房条件、公开审批结果、公开建房名单；选址到场、放线到场、巡查到场、竣工验收到场；设立《村民建房监督牌》，将土地审批面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、高度、朝向、外观等进行公开公示。
第十七条（审批管理程序） 村民住房建设审批按以下程序办理：
（一）建房申请人向所在地村委会提出书面申请，经村小组和村委会审查符合“一户一宅”建房条件的，由村委会负责张榜公示(公示期7天)。公示期满无异议的，村小组、村委会3个工作日内出具审核意见并报乡（镇）农村建设管理办公室。
（二）乡（镇）农村建设管理办公室接受申请后，应在7个工作日内组织国土资源所、规划所等相关部门联合进行现场踏勘，对符合要求的，填写《宅基地申请表》及《村镇建房申报审批表》。乡（镇）在7个工作日内出具审核意见。
（三）乡（镇）审核同意后，乡镇规划所在3个工作日内将建房申请人的相关资料报县城乡规划局审批，县城乡规划局在7个工作日内核发《乡村建设规划许可证》并抄告乡（镇）政府。
（四）国土资源所凭《乡村建设规划许可证》在3个工作日内汇总上报县国土资源局审核。申请占用集体建设用地的，县国土资源局在7个工作日内报经县政府批准，核发《建设用地批准书》；申请占用农用地及未利用地的，县国土资源局7个工作日内汇总，并经县人民政府审核后上报市国土资源局办理农用地转用，在接到批复后3个工作日内核发《建设用地批准书》。
（五）对涉及古村落保护区的村民住房建设，严格执行部门联审联批制度。经古村落古建筑保护委员会审批通过后，方可按上述程序办理农民建房用地审批手续。
（六）涉及占用林地、河道或公路沿线的村民住房建设，按《森林法》、《水利法》、《公路法》等法律法规的规定执行。
第十八条（开工建设条件） 建房申请人在取得乡村建设规划许可证、建设用地批准书，并由乡（镇）人民政府组织规划所、国土所等部门即时现场放线后方可开工建设。施工现场须设立建房信息公示牌，接受群众监督及巡查监管。
第十九条（竣工验收制度） 实行竣工验收制度。村民住房建设主体完工后，建房户向乡（镇）人民政府申请竣工验收。乡（镇）人民政府接到申请后，5个工作日内组织规划所、国土资源所等相关部门，会同村委会，对照规划许可、用地批准的内容进行检查验收。验收合格的，由乡（镇）人民政府核发验收合格意见书，建房户凭验收合格意见书依法申请办理农村宅基地和农房产权登记，领取不动产权证书。未经验收或者验收不合格的不得办理不动产权证。
第二十条（规范收费管理） 规范村民住房建设收费管理，切实减轻农民负担，严禁在办理村民住房建设审批时违规收费和搭车收费。鼓励实施村民自治管理，探索宅基地有偿使用方式。
第四章 监督和检查
第二十一条 （分级管理原则） 加强批后监管，按照属地管理、分级负责、疏堵结合、违规违法必究的原则，各乡（镇）人民政府为农民建房批后监管的责任主体，负责查处本辖区内农民建房违法用地、违法建设行为。各县城乡规划、国土、城管、监察等部门要发挥职能作用，加大农民建房的监管力度。
第二十二条（保证金制度） 为确保农村村民建房严格落实规划许可的各项内容，预防建筑垃圾乱堆乱放，村（居）民委员会或乡（镇）人民政府在办理建房审批手续时，应与建房申请人签订协议书，并可采取收取建房保证金的形式加以约束。
村民住房建设保证金须实行统一管理，不得挪用。竣工验收合格的，须在五个工作日内退还保证金；验收不合格的责令其整改，拒不整改的，由乡（镇）组织强制整改，整改费用在收取的保证金中列支。
第二十三条（建筑施工培训）市建设局是农民建房质量安全监督管理的行业主管部门，负责建立培训机制，指导县级建设部门开展对乡（镇）、村建设管理人员的培训。
市建设局负责对农村建筑施工人员的培训和考核。农村村民住房建设施工人员必须持省住建厅颁发的《建设职业技能证书》上岗。
第二十四条 （质量安全监督）乡（镇）人民政府和县级建设部门应当建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导及监督管理。
第二十五条（供电供水要求）供电、供水部门不得为未取得《乡村建设规划许可证》及《建设用地批准书》的村民住房建设办理施工用电、用水。
巡查人员一经发现违法建设，应函告供电、供水部门及时采取停电停水措施，并加强对已停水停电违法建设工地的稽查。
坚决杜绝违法建设工地私接水电行为，一经发现，从严处理。
第二十六条（办事公开原则） 乡（镇）人民政府、城乡规划、国土资源主管部门在办理建房审批手续时，应当将办事程序和办事制度公开，并定期公布建房审批情况，接受群众监督。
第二十七条（相关职责要求） 市级相关职能部门按照
各自职责分工分别负责对各县进行技术上的指导和监督。
第五章 法律责任
第二十八条[非法占用土地的处理] 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由乡镇人民政府予以公告，限期由当事人自行拆除；限期不拆除的，乡镇人民政府可以予以强制拆除。
超过批准的面积占用土地，多占的土地以非法占用土地论处；新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
对不符合土地利用总体规划的，依照前款的规定予以拆除，恢复原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的住宅，可以并处罚款。
第二十九条 [非法转让土地的的处罚] 买卖或者非法转让宅基地的，由乡（镇）人民政府责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款。
第三十条（违反规划许可的处罚）农村村民未取得《乡村建设规划许可证》，擅自建房、严重影响村镇规划的，由乡（镇）人民政府或县级规划管理部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑；影响村镇规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价5％至10％的罚款。
农村村民违反规划许可的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的，由乡（镇）人民政府或县级规划管理部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑；影响村镇规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价5％至20％的罚款。
农村村民建房的房屋层高超过规定标准的，由乡（镇）人民政府或县级规划管理部门责令限期改正，并处以土建工程造价2％至10％的罚款。
第三十一条[非法批地的处理] 无权批准宅基地的单位或者个人非法批准农村村民占用土地建住宅的，超越批准权限非法批准农村村民占用土地建住宅的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地建住宅的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地建住宅的，其批准文件无效。对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。非法批准宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十二条（非法承建人的处理） 农村住房建设承揽人有下列行为之一的，由乡（镇）人民政府或县级建设主管部门依法责令限期整改；情节严重的，县级建设主管部门可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）承建未依法取得《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》的违法建设工程的；
（二）无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；
（三）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
（四）不按规定提供施工记录或者施工资料的；
（五）不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的；
承揽人为建筑施工企业的，依照建筑业管理法律、法规处罚。
第三十三条[强化乡（镇）主体责任]县级人民政府应将农村住房建设管理纳入乡（镇）人民政府年度工作目标考核，有下列情形之一的，对乡（镇）人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：
（一）宅基地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域农民建房违法占用耕地面积占农民建房占用耕地总面积的比例达到１５％以上或者虽然未达到１５％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；
（二）发生宅基地违法案件造成严重后果的；
（三）对违反宅基地管理规定行为不制止、查处不力的；
（四）对违反宅基地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的；
（五）占用基本农田建住宅的。
第三十四条(复议和诉讼) 当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或依法向人民法院提前诉讼。
第三十五条（执法者违法违规的追究） 相关职能部门、乡（镇）、村应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续。
有关行政管理机关、乡（镇）、村工作人员违反规定，在建房申请审查、审核、审批、监管和收费过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本条例的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。
第六章 附 则
第三十七条 市城乡规划局、市国土局、市建设局可以对本条例中具体应用问题进行解释。
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